Rritja e çmimeve të banesave në Shqipëri ka hyrë në fazë historike: në gjashtëmujorin e parë 2025, indeksi i shitjeve shënoi +14.6% kundrejt gjashtëmujorit të mëparshëm dhe +41.7% krahasuar me një vit më parë — ritëm që vlerësohet rreth 8 herë më i lartë se rritja mesatare në eurozonë/BE (~5–5.4% vjetore në T2 2025). Ky “shkëputje” e tregut vendas nga Evropa po shtyhet kryesisht nga zonat bregdetare, ndërsa Tirana rritet më ngadalë, por nga një bazë çmimesh më e lartë.
Ku Po Ndodh Rritja Më E Madhe?
- Bregdeti (Vlora, Rradhima, Orikum, Sarandë, Golem/Qerret): rritje të forta 20%–67% në pranverë 2025, të nxitura nga kërkesa e lartë dhe oferta e kufizuar në vijë të parë.
- Tirana: në H1 2025, indeksi i shitjeve +5.1% kundrejt gjashtëmujorit pararendës dhe +32.6% vjet mbi vit.
- Tendencë strukturore: kërkesa dominohet nga të huajt (sidomos në bregdet), ndërsa në Tiranë ndikon zhvillimi urban dhe shtrirja e projekteve të reja.
Çmimet Orientuese 2025
- Mesatarja kombëtare: rreth 1,620 €/m² (+16.6% vjet).
- Tirana: >2,000 €/m² mesatare; qendër/Bllok–Sheshi “Skënderbej”: 3,000–3,500 €/m²; periferi: >1,000 €/m².
- Vlorë: 1,500–1,800 €/m² mesatarisht; vija e parë: 2,500–3,500 €/m²; Rradhimë/Orikum: 2,000–3,000 €/m² (nga 1,500–2,000 €/m² në 2024).
- Sarandë: ndërtimet e reja (≤1,000 m nga deti) 2,000–2,500 €/m²; vija e parë 3,000–3,500 €/m²; resorte premium deri 4,000 €/m².
- Durrës (qytet): 2,000–2,500 €/m².
- Golem/Qerret: vija e parë ~2,000 €/m² (~+33% kundrejt 2024); vija e dytë në Qerret deri 1,700 €/m² (~+40%).
Pse Shqipëria Po Rritet Kaq Shpejt?
- Kërkesa ndërkombëtare: blerës nga vende pa dalje në det (Çeki, Poloni, Hungari) po “shtyjnë” bregdetin; në disa zona ~90% e transaksioneve i takojnë të huajve.
- Infrastruktura & turizmi: projekte të mëdha (p.sh. Aeroporti i Vlorës, Bypass i Vlorës, Tuneli i Llogarasë) rrisin pritshmëritë e vlerësimit.
- Oferta e kufizuar në vijë të parë: toka e rrallë pranë detit krijon primë strukturore.
- Rimodelimi i financimit: rritja e shitjeve me këste ka rikthyer një pjesë të kërkesës vendase në segmente specifike.
- Urbanizimi i Tiranës: kërkesë e qëndrueshme për metra katror cilësor pranë punës/shërbimeve.
Pasojat Kryesore
- Aksesueshmëria: diferenca mes të ardhurave dhe çmimeve po zgjerohet — sidomos në qendrat urbane dhe bregdet.
- Qiratë: presion në rritje (norma tipike ~5% në bregdet për apartamente standarde), me sezonalitet të fortë veror.
- Segmentimi i tregut: rritje e shpejtë në “premium view” dhe vija e parë; ritme më të moderuara në brendësi/periferi.
- Rreziku i mbivlerësimit lokal: jo domosdoshmërisht “flluskë” e përgjithshme, por xhepa mbingrohjeje në hotspot-e turistike.
Çfarë Pritet Në 6–12 Muajt Në Vijim?
- Skenari bazë: ritme më të moderuara në Tiranë; bregdeti mbetet i fortë, por me shtrirje më selektive (lokacione, cilësi projekti, menaxhim).
- Katalizatorë pozitivë: përfundimi/afrim i projekteve infrastrukturore, sezon turistik i suksesshëm, stabilitet makro.
- Rreziqe: ngadalësim i kërkesës së të huajve për shkak të çmimeve të larta, kostot e ndërtimit, norma interesi, rregullime të mundshme fiskale.
Udhëzues I Shpejtë Për Blerësit/Investitorët
- Vlerë-për-para: shikoni vijën e dytë me infrastrukturë të mirë — shpesh ofron raportin më të mirë çmim/pamje/qira.
- Cilësia e projektit: certifikimet, menaxhimi, mirëmbajtja dhe pozicioni real ndaj bregut përcaktojnë yield dhe rivlerësim.
- Likuiditeti: zgjidhni zona me volum të mjaftueshëm transaksionesh (Tiranë, Vlora, Sarandë, Durrës) për dalje më të lehtë.
- Sezonaliteti: strukturoni pritshmëritë e qirasë me kulmin veror; llogaritni zbrasjen jashtë sezonit.
- Diversifikimi: shmangni ekspozimin vetëm në vijë të parë; kombinoni me qendra urbane ose vijë të dytë cilësore.
Pse rritja në Shqipëri është shumë më e lartë se në BE?
Kombinim i kërkesës së të huajve, ofertës së kufizuar në bregdet, dhe pritshmërive nga infrastruktura e re. Treg i vogël → lëvizjet e mëdha ndjehen më fort.
A është koha e duhur për të blerë?
Në vijë të parë presion çmimesh vijon; për vlerë afatmesme, shihni vijën e dytë ose lagje urbane në rritje me akses te shërbimet.
Cilat zona kanë potencial të mirë investimi?
Tirana (zënie e lartë/qira të qëndrueshme) dhe Vlora–Rradhimë–Orikum–Sarandë (turizëm ndërkombëtar, infrastrukturë). Durrësi ofron likuiditet dhe akses.
Cili rrezik duhet peshur?
Mbivlerësim lokal në hotspot-e, sezonalitet i fortë i qirasë dhe kostot e menaxhimit për pronat turistike.
Shqipëria po përjeton super-cikël rritjeje në pasuri të paluajtshme, i udhëhequr nga bregdeti dhe Tirana. Me çmime mesatare >2,000 €/m² në Tiranë dhe deri 3,500–4,000 €/m² në vija të para detare, tregu mbetet i nxehtë, por gjithnjë e më selektiv: lokacioni, cilësia dhe menaxhimi bëhen vendimtarë për kthimin dhe mbrojtjen nga rreziqet.