Epoka e normave të ulëta të interesit e ka bërë sfiduese për investitorët sigurimin e të ardhurave të kënaqshme nga paratë e tyre. Mungesa e një tregu të zhvilluar të kapitalit në Shqipëri bën që alternativat e investimit të jenë shumë më të kufizuara në raport me vendet e tjera. Tregu i brendshëm ofron përgjithësisht produkte klasike investimi, me rrezik të ulët, por edhe me kthime të kufizuara. Jashtë sistemit financiar, alternativa kryesore ngelet tregu i pasurive të paluajtshme, që në vitet e fundit, po shënon një cikël të ri të rritjes së shpejtë.
Ersuin Shehu
Depozitat bankare vazhdojnë të jenë produkti mbizotërues ku mbahen kursimet e individëve. Sipas të dhënave nga Banka e Shqipërisë dhe Autoriteti i Mbikëqyrjes Financiare (AMF), depozitat përbëjnë rreth 85% të vlerës totale të investimeve financiare të individëve shqiptarë, me një vlerë totale prej 1.08 trilionë lekësh.
Produkti i dytë më i preferuar janë bonot dhe obligacionet e qeverisë shqiptare, që përbëjnë rreth 9% të investimeve financiare të individëve, për një shumë totale prej afërsisht 110 miliardë lekësh. Vijojnë kuotat në fondet e investimit, me 69 miliardë lekë, ose 5% të totalit, dhe obligacionet me ofertë private, me një total prej 8 miliardë lekësh, ose 0.6% të totalit të investimeve të individëve
Burimi: Banka e Shqipërisë, AMF
Këto të dhëna tregojnë se në shumicën dërrmuese, investitorët e vegjël shqiptarë vazhdojnë t’iu besojnë produkteve financiare më klasike dhe më të sigurta. Në fakt, për shumicën e ekspertëve, depozita bankare vështirë se mund të klasifikohet si një investim i mirëfilltë. Depozitat bankare janë të siguruara me ligj, deri në shumën e 2.5 milionë lekëve, ndërsa ato në shoqëritë e kursim-kreditit, deri në 2 milionë lekë. Teknikisht, deri në këtë shumë, vendosja e parave në bankë është një investim me rrezik 0.
Në fund të muajit prill 2020, individët shqiptarë mbanin në banka kursime në vlerën e 1.085 trilionë lekëve. Pas pandemisë, depozitat shënuan ritme të shpejta të rritjes, që ekspertët e shpjegojnë kryesisht me pasigurinë që krijoi kriza për familjet. Me bazë vjetore, depozitat e individëve janë në rritje me 5.8%.
Rritja sigurisht që nuk është nxitur nga normat e interesit të cilat ngelen në nivele shumë të ulëta. Për depozitat me afat në lekë, norma mesatare e interesit, në fund të muajit prill 2021, ishte 0.7%, me një interval që fillon nga 0.94% për depozitat më të përdorura, ato 12- mujore, deri në 2.55% për depozitat me maturitet 5-vjeçar. Megjithatë, sipas Bankës së Shqipërisë, banka të veçanta ofrojnë interesa deri në 4% për depozitat 5-vjeçare, kthim ky i përafërt me atë të obligacioneve të qeverisë.
Për monedhën Euro, normat e interesit janë edhe më të ulëta, me një mesatare prej 0.22% për të gjitha depozitat me afat. Normat e interesit fillojnë nga 0.13% për afatin 12-mujor, deri në 1.64% për depozitat me maturim 5-vjeçar. Pavarësisht normave më të ulëta të interesit, euro ngelet dominuese në strukturën e depozitave bankare, me rreth 52% të totalit. Monedha europiane ndoshta perceptohet më e besueshme nga publiku i gjerë, po të kemi parasysh edhe faktin që ekonomia shqiptare ka një shkallë të lartë euroizimi dhe shumica e aseteve afatgjata, duke filluar nga pasuritë e paluajtshme, kuotohen në euro.
Sidoqoftë, përfitimet nga mbajtja e eurove në bankë sot janë shumë të vogla. Aplikimi i normave negative të interesit nga Banka Qendrore Europiane dhe strategjia e deeuorizimit e Bankës së Shqipërisë e ka bërë të vështirë për bankat sigurimin e fitimeve nga investimi i eurove që mbahen në formë depozitash. Nga ana tjetër, kreditimi i ekonomisë vendase është gjithnjë e më i orientuar drejt Lekut, çka bën që përgjithësisht, interesi i bankave për të shtuar fondet në euro të jetë i dobët në këtë moment.
Obligacionet e qeverisë mbeten alternativë e leverdishme
Në vitet e fundit, është rritur interesi për të investuar në letrat e borxhit të qeverisë shqiptare dhe sidomos në obligacione. Rritja e përfshirjes financiare e ka bërë të qartë për shumë individë se këto instrumente garantojnë kthime më të larta në raport me depozitat bankare, me një rrezik të ulët. Sipas AMF-së, për vitin 2020, individët realizuan blerje të obligacioneve në tregun primar, për një vlerë prej 6.9 miliardë lekësh, ose rreth 56 milionë eurosh. Krahasuar me një vit më parë, këto investime u rritën me 51%.
Në afatin e gjatë, sigurisht që edhe obligacionet e qeverisë janë ndikuar nga cikli i normave të ulëta të interesit. Në emetimin e fundit, obligacionet 10-vjeçare u shitën me një kupon prej 5.38%. Në harkun e pesë viteve, rendimenti i tyre ka rënë me rreth 32%. Obligacionet me maturim 7-vjeçar në emetimin e fundit, në fillim të këtij viti, siguronin një kupon prej 4.25%. Krahasuar me fundin e vitit 2015, kthimi ka pësuar rënie edhe më të fortë, me rreth 37%.
Obligacionet me maturim 5-vjeçar aktualisht garantojnë një kupon prej 3.7%, rreth 42% më pak krahasuar me fundin e vitit 2015. Pavarësisht kësaj, ekspertët mendojnë se obligacionet e qeverisë shqiptare kanë një raport shumë të kënaqshëm mes përfitimit dhe rrezikut.
Sipas të dhënave nga Autoriteti i Mbikëqyrjes Financiare (AMF), blerjet e obligacioneve në tregun primar nga individët arritën në 2.73 miliardë lekë, ose rreth 22 milionë euro. Statistikat tregojnë se investimet e individëve në këto instrumente u rritën me 25.2% krahasuar me të njëjtën periudhë të një viti më parë.
Pjesëmarrja në ankandet e tregut primar bëhet nëpërmjet ndërmjetësve të licencuar financiarë, që janë zakonisht bankat tregtare. Aktualisht në Shqipëri ka 12 shoqëri komisionere për investimin në tituj, por pjesa dërrmuese e volumit të transaksioneve nga individët bëhet nga bankat tregtare të licencuara për këtë shërbim. Investimi në obligacione është bërë gjithmonë nëpërmjet ndërmjetësve financiarë të licencuar, ndërsa investimi në bono thesari mundësohej edhe nga Banka e Shqipërisë. Por, në gusht 2020, Banka e Shqipërisë vendosi ndërprerjen e ofrimit të shërbimit të pjesëmarrjes në ankandet e bonove për individët. Duke filluar nga viti 2021, banka qendrore nuk do të pranojë më hapjen e llogarive të reja për këtë qëllim, dhe individët do të mund ta marrin këtë shërbim vetëm prej bankave tregtare të licencuara nga AMF.
Fondet e investimit, kthimet në rënie
Një dekadë më parë, fondet e investimit u dhanë shqiptarëve një alternativë të re për të investuar kursimet e tyre në lekë. Në një fazë të parë, ato u rritën me ritme të shpejta, por prej më shumë se pesë vjetësh, duket se kanë arritur një pikë ngopjeje dhe stanjacioni. Të paktën për lekun, fondet e investimit janë një formë e akumuluar dhe e tërthortë e investimit në titujt e qeverisë shqiptare.
Rrjedhimisht, edhe kthimet nga investimi, në afatin e gjatë, ndjekin normat e interesit të këtyre instrumenteve. Kjo ka bërë që në vitet e fundit, kthimi me bazë vjetore nga fondet e investimit në lekë të pësojë rënie, ndërsa për fondet në euro, ai ka zbritur madje edhe në vlera negative.
Mbështetur në të dhënat më të fundit, të muajit maj, kthimin më të lartë nga investimi e ofron fondi Raiffeisen Vizion, me 3.85% me bazë vjetore, i ndjekur nga Credins Premium me 3.65%. Albsig Standard me 3.1% dhe Raiffeisen Prestigj me 2.19%. Megjithëse në afatin e gjatë, kthimet nga investimi kanë një tendencë të dukshme në rënie, krahasuar me vitin e kaluar, kthimet janë në përmirësim të dukshëm.
Burimi: Shoqëritë administruese të fondeve
Fondet e investimit në euro kanë luhatshmëri edhe më të lartë. Për shembull, fondi kryesor, Raiffeisen Invest Euro, e mbylli vitin 2020 me një kthim negativ në masën 1.41%, por gjatë muajve të parë të këtij viti, ky tregues është kthyer me shpejtësi në vlera pozitive. Në fund të muajit maj, Raiffeisen Invest Euro raportonte një kthim nga investimi në masën 4.26%, duke arritur në nivele edhe më të larta se kthimet e fondeve në lekë.
Kuotat në fondet e investimit janë instrumente të investimit likuid, ku në shumicën e rasteve, anëtari mund të shesë kuotat dhe të dalë nga investimi në çdo kohë pa penalitete, duke tërhequr përfitimet e akumuluara. Megjithatë, edhe në këtë pikë mund të ekzistojnë disa kufizime. Për shembull, fondi Raiffeisen Vizion parashikon në kontratën e anëtarësimit një penalitet prej 2%, në rast se investitori vendos të shesë kuotat brenda dy viteve nga data e anëtarësimit.
Fondet e pensionit, si investim për pleqërinë
Paralelisht me fondet e investimit, në dekadën e fundit po njohin zhvillim të shpejtë edhe fondet e pensionit. Më shumë se investime, këto fonde janë kursime për moshën e tretë, por si instrumente financiare, ato ofrojnë kthime të kënaqshme, për të siguruar burime shtesë në moshën e tretë, duke kompensuar efektin e rënies së të ardhurave nga shkëputja e marrëdhënies së punës.
Edhe fondet e pensioneve, vitin e kaluar, vuajtën rënie të lehtë në kthimet nga investimi, tendencë e ngjashme me fondet e investimeve. Tendenca e njëjtë e kthimeve në tregun financiar vitin e kaluar lidhet kryesisht me faktin që portofoli i fondeve të investimeve dhe të pensioneve në lekë është i përqendruar pothuajse i gjithi në bonot dhe obligacionet e qeverisë shqiptare. Në fund të vitit 2020, investimet e fondeve të pensioneve konsistonin 100% në bono dhe obligacione. Këto instrumente kanë një nivel të ulët rreziku, çka, në afatin e gjatë, përkthehet edhe në kthime relativisht të ulëta nga investimi.
Në fund të vitit të kaluar, normën më të lartë të kthimit e ofronte fondi i pensioneve Raiffeisen, me 4.35% me bazë vjetore. Kthimi nga ky fond ishte në rënie krahasuar me nivelin 4.89% të fundit të vitit 2019. Fondi më i madh për nga vlera e aseteve, Sigal, në fund të vitit 2020, kishte një kthim nga investimi në nivelin 3.53%, nga 4.17% një vit më parë. Në fund të vitit 2020, fondi Credins Pension raportoi kthim nga investimi në nivelin 2.85%, në rënie të ndjeshme nga niveli prej 4.89% i vitit 2019.
Megjithatë, në muajt e parë të vitit 2021, kthimet po shfaqin tendencë të lehtë rimëkëmbjeje, për të gjitha fondet e pensionit. Në fund të muajit maj, fondi më i madh Sigal Pension, raportonte një kthim prej 3.68%, nga 3.53% për vitin 2020. Për Credins Pension, në fund të muajit maj, kthimi vjetor nga investimi arriti në 2.96%, nga 2.85 vitin e kaluar.
Fondi i tretë, Raiffeisen Pension ka publikuar raportin e fundit mujor për muajin prill dhe kthimi vjetor nga investimi ishte 4.37%, në rritje të lehtë nga niveli 4.35% i fundit të vitit 2020. Fondi më i ri në treg, Albsig Pension, e plotësoi vitin e parë të aktivitetit në muajin shkurt të këtij viti dhe kthimi nga investimi ishte pak më i lartë se 2%. Ekspertët theksojnë se, sidoqoftë, kthimi nga këto fonde duhet vlerësuar në afatin e gjatë, sepse edhe shtrirja e investimit në kohë është e tillë.
Burimi: Shoqëritë administruese të fondeve
Obligacionet private, risia kryesore e tregut
Obligacionet me ofertë private, ndoshta janë risia më e madhe e tregut financiar në dekadën e fundit. Këto instrumente u adoptuan sidomos nga bankat, që kishin nevojë për t’i përdorur si element i kapitalit të tyre rregullator, për të mbështetur rritjen e mëtejshme. Më tej, obligacionet u përdorën edhe nga kompani të tjera të sektorit financiar, por jo vetëm, me qëllim sigurimin e financimeve të nevojshme për aktivitetin e tyre.
Deri tani, instrumentet e borxhit korporativ janë emetuar me ofertë private, edhe për shkak të mungesës së një tregu (burse) ku emetimi dhe tregtimi i tyre të bëhej me ofertë publike.
Mbështetur në të dhënat e Autoritetit të Mbikëqyrjes Financiare (AMF), portofoli i këtyre instrumenteve, në fund të vitit 2020, arriti në mbi 8 miliardë lekë, ose rreth 65 milionë euro. Sipas AMF, vlera e emetuar dhe ende e pashlyer e këtyre titujve u rrit me 575 milionë lekë, ose rreth 7.7% për vitin e kaluar. Pak më shumë se gjysma e obligacioneve me ofertë private janë të emetuara në valutë të huaj, nga të cilat 43.3% në euro dhe 7.2% në dollarë amerikanë. Në vitin 2020 u vërejt rritje e peshës së obligacioneve në valutë, që arritën në 50.5% të totalit, nga 46.8% që përbënin një vit më parë. Obligacionet në lekë pësuan rënie të peshës së tyre specifike në 49.5%, nga 53.2% në fund të vitit 2019.
Ligjërisht, obligacionet me ofertë private mund të emetohen nga shoqëritë aksionere dhe të ofrohen për shitje tek investitorë institucionalë dhe te një numër deri në 100 individë. Në Shqipëri, ato kanë nisur të përdoren në fund të vitit 2011 dhe emetuesit kryesorë kanë qenë bankat dhe institucionet financiare. Bankat i kanë përdorur këto instrumente sidomos në funksion të nevojës për të rritur kapitalin rregullator. Rregullorja “Për mjaftueshmërinë e kapitalit” i njeh instrumentet e borxhit të varur të bankave si kapital rregullator i nivelit të dytë, deri në një masë të caktuar. Ndërsa institucionet e tjera financiare e kanë aplikuar emetimin e obligacioneve, si një formë për të siguruar financime për të mbështetur aktivitetin kreditues.
Blerësit e këtyre instrumenteve kanë qenë zakonisht individët, por nuk kanë munguar edhe investitorë institucionalë, si për shembull kompani të sigurimeve. Deri tani, në tregun shqiptar të kapitaleve, emetimi i obligacioneve është bërë me ofertë private, edhe për shkak të mungesës së një tregu të titujve. Oferta publike do t’i bënte këto instrumente të tregtueshme dhe likuide, duke krijuar mundësinë e shitjes në çdo kohë ose përdorimin e tyre si kolateral financiar për marrjen e huave.
Që nga fillimi i muajit mars, depozitari ALREG nisi operimin në sistemin e pagesave ndërbankare me vlerë të madhe (AIPS) të Bankës së Shqipërisë. Ky hap shënon tejkalimin e pengesës së fundit teknike për tregtimin e letrave me vlerë të kompanive private në Bursën Shqiptare të Titujve, ALSE. Bursa është operative prej tre vjetësh, por aktiviteti i saj, deri tani, ka qenë i kufizuar në tregtimin e letrave të borxhit të qeverisë shqiptare.
Borxhi privat, kthimet më të larta mes instrumenteve financiare
Në përgjithësi, obligacionet e kompanive private ofrojnë kthime ndjeshëm më të kënaqshme krahasuar me instrumentet e ngjashme financiare në monedhën përkatëse. Për obligacionet në monedhën lekë, kthimi më i lartë i ofruar deri më sot është i institucionit IuteCredit, që ofronte një kupon prej 12% për obligacione me maturim dyvjeçar, obligacion i cili tashmë është maturuar dhe shlyer. Për obligacionet me maturim 7-vjeçar, Alpet paguan një kupon prej 6.3%, ndërsa për të njëjtin afat maturimi Credins Bank paguan një kupon prej 5.5%.
Burimi: Prospektet e Emetimit
Për obligacionet me ofertë private në euro, kthimet janë ndjeshëm më të ulëta, por sidoqoftë, më të mira në raport me depozitat bankare. Për shembull, obligacionet me maturim 7-vjeçar të Credins Bank, Union Bank dhe Fibank mundësojnë një kupon prej 3.5%, ndërsa ato të emetuara nga Tirana Bank, në nivelin 3.25%.
Burimi: Prospektet e Emetimit
Nga përvoja e deritanishme, vlera totale e emetimeve fillon zakonisht nga rreth 2 milionë euro, si në rastin e Union Bank dhe Fibank, 3.5 milionë euro në emetimin e fundit të Credins Bank dhe 5 milionë euro për obligacionet e lëshuara nga Tirana Bank.
Kur flitet për obligacionet me ofertë private, në teori, mundësia për investim nga publiku i gjerë është e kufizuar. Legjislacioni parashikon që numri i blerësve të obligacioneve me ofertë private nuk mund të jetë më i madh se 100: nëse tejkalohet kjo shifër, emetimi duhet të bëhet me ofertë publike.
Oferta private nënkupton se emetuesi nuk mund të bëjë njoftime apo shpallje publike: të gjitha kontaktet me blerësit eventualë duhet të kryhen privatisht. Për një blerës të interesuar, e vetmja mënyrë për të investuar do të ishte të kontaktonte vetë një subjekt emetues, në rast se ka informacion për një emetim të pritshëm në të ardhmen. Duke qenë se disa kompani po aplikojnë emetime të obligacioneve me një lloj rregullsie, kjo krijon disa hapësira për investitorë të interesuar që të blejnë këto instrumente.
NOA synon të bëhet e para kompani në Bursë
Institucioni financiar NOA është e vetmja shoqëri tregtare që e ka pranuar publikisht synimin për të hyrë në Bursë, me qëllim emetimin e obligacioneve. Sipas drejtuesve, kompania po punon për përgatitjen e prospektit që do t’i dërgohet për miratim Autoritetit të Mbikëqyrjes Financiare.
Në varësi të kohës së miratimit nga autoriteti rregullator, emetimi i obligacioneve mund të bëhet brenda këtij viti. NOA është një nga shoqëritë tregtare, e cila ka aplikuar në të shkuarën emetimin e obligacioneve me ofertë private, ndërsa tani synon të bëhet e para që do të hedhë hapin e emetimit me ofertë private. Drejtuesit shprehen se, për momentin, interesi i kompanisë është në drejtim të instrumenteve të borxhit dhe nuk ka në plan të hyjë në bursë, me qëllim listimin e aksioneve të saj.
Artan Gjergji, drejtor i bursës ALSE, thotë se, nëse këto obligacione në vijim do të ofrohen nga korporatat nëpërmjet ofertës publike, investitori do të kishte një dritare likuiditeti në bursë në çdo moment që do të kërkonte të shiste obligacionin.
“Mjafton të marrë në telefon brokerin e bankës së tij dhe titulli mund të tregtohet në bursë. Pikërisht për këtë arsye, rekomandohet fuqimisht që emetimet e reja të korporatave të listohen edhe në bursën ALSE, pasi kjo do të reduktonte riskun e likuiditetit për investitorët, do të rriste besimin e tyre te tregu i letrave me vlerë dhe do të sillte rritje të volumeve të investimit” – thotë ai.
Eksperti i instrumenteve financiare, Blodin Çuçi, thotë se oferta private në vetvete e kufizon kategorinë e blerësve, vetëm te një shtresë e mesme dhe e lartë, në këndvështrimin e kursimeve. “Nëse obligacionet do të emetoheshin me ofertë publike, minimumi i investimit do të ishte rreth 1 mijë euro. Për ato me ofertë private, minimumi i investimit nis nga rreth 20 mijë euro. Që këtu përjashtohen investitorët e vegjël dhe ky është disavantazhi më i madh që ka oferta private kundrejt asaj publike. Blerësi i targetuar aktualisht për këto instrumente është investitori që ka mundësi të kryejë investime nga 20 mijë deri në 50 mijë euro” – thotë z. Çuçi.
Çmimet e pronave, me rritje dyshifrore
Alternativa kryesore për investimet financiare në tregun shqiptar ngelen pasuritë e paluajtshme. Në periudhën pas rënies së komunizmit, sektori ka njohur zhvillim të shpejtë, i nxitur nga lëvizjet demografike drejt qendrave të mëdha urbane dhe nga zhvillimi i turizmit bregdetar. Pas një stopimi në fundin e dekadës së parë të viteve 2000, sektori u gjallërua sërish, duke filluar sidomos pas vitit 2015. Moratoriumi i lejeve të ndërtimit pati krijuar një akumulim të kërkesës, por edhe të kapitaleve të sipërmarrësve për investime në këtë sektor. Pas vitit 2015, ndërtimi nisi një valë të dytë të rritjes, që u shoqërua me shtrenjtim të çmimeve.
Vlerësimi i saktë i rritjes së çmimeve nuk është i lehtë, sepse transaksionet në sektorin e pasurive të paluajtshme janë në kushtet e një “errësire” të plotë statistikore. Institucionet që i regjistrojnë këto transaksione nuk prodhojnë statistika dhe deri tani, dinamika e çmimeve mund të vlerësohet vetëm nëpërmjet vrojtimeve, ndër të cilëve më i rëndësishmi, është indeksi Fischer i çmimeve të banesave, që përgatitet nga Banka e Shqipërisë. Në gjysmën e dytë të vitit 2020, indeks u rrit 11.3%, krahasuar me të njëjtën periudhë të një viti më parë.
Informacioni më afatgjatë i ofruar nga ky vrojtim e ka zanafillën në vitin 2013, që është edhe periudha bazë për ndërtimin e indeksit. Krahasuar me vitin 2013, çmimet e pasurive të paluajtshme në rang vendi janë rritur me 48.6%. Po ta ndajmë rritjen me një mesatare të thjeshtë, për të parë një tendencë afatgjatë, mund të themi se çmimi i pronave është rritur me rreth 7% në vit për shtatë vitet e fundit.
Megjithatë, rritja nuk ka qenë aspak e njëtrajtshme, madje deri në vitin 2017, çmimet kanë qëndruar pranë nivelit të periudhës bazë, por me luhatje nga një gjashtëmujor në tjetrin. Rritja e mirëfilltë e çmimeve ka nisur realisht pas vitit 2017. Për periudhën 2017-2020, çmimet e pasurive të paluajtshme janë rritur mesatarisht me rreth 16% në vit. Tregu i pasurive të paluajtshme në Tiranë ka peshën kryesore në llogaritjen e indeksit dhe kurba e çmimeve në kryeqytet është shumë e ngjashme me atë në nivel kombëtar.
Në pamje të parë, një rritje kaq e lartë nuk justifikohet nga faktorët kryesorë ekonomikë dhe demografikë. Pavarësisht një përmirësimi në periudhën 2015-2019, rritja ekonomike mbetet nën potencialet e veta, pa llogaritur goditjen e rëndë që pësoi ekonomia vitin e kaluar, me rënien më të fortë në 23 vitet e fundit.
Ekspertët e tregut mendojnë se rritja e çmimeve është nxitur pjesërisht nga faktorë të krahut të ofertës. Të tillë elemente janë rritja e taksës së ndërtimit në infrastrukturë për Tiranën, rritja e përqindjes që kërkojnë pronarët e tokës, sidomos me kërkesë më të lartë. Një faktor tjetër është edhe rritja e standardeve të ndërtimit, që ka rritur kostot e ndërtuesve.
“Ishte akumuluar një kërkesë e madhe që shkaktoi rritje të çmimeve, por e shoqëruar edhe nga faktorë të tjerë, si rritja e taksave, rritja e përqindjes së pronarëve të tokës, por edhe rritja e cilësisë së ndërtimeve” – thotë Lefter Sila, vlerësues dhe agjent i pasurive të paluajtshme.
Rritja e cilësisë së ndërtimeve është një perceptim i përhapur, duke krahasuar ndërtimet e viteve të fundit me ato që janë ndërtuar para një dekade më parë. Megjithatë, po t’u referohemi statistikave zyrtare, nuk rezulton të ketë rritje të kostos së ndërtimit të banesave, të tillë që do të sillte trysni domethënëse në drejtim të rritjes së çmimeve. Sipas INSTAT, indeksi i kostos së ndërtimit për periudhën 2013-2020 është rritur me vetëm 1.8%, ose mesatarisht rreth 0.25% në vit.
Pronat duken alternativa më fitimprurëse
Nëse do të bënim një krahasim për kthimet maksimale që ofron secila nga alternativat aktuale të investimit në tregun shqiptar, ndoshta pasuritë e paluajtshme për momentin janë ato që do të siguronin përfitimet më të mëdha. Banka e Shqipërisë vlerëson se, vitin e kaluar, çmimet e banesave u rritën me 11.3%. Këtyre mund t’iu shtohet edhe fitimi vjetor nga dhënia e një prone me qira.
Për shembull, nëse një qytetar investon në një pronë 100 mijë euro, sipas agjentëve të pasurive të paluajtshme, prona mund të jepet me një qira prej të paktën 350 eurosh në muaj. Në një vit, kjo do të sillte një të ardhur vjetore rreth 4200 euro, ose një kthim prej 4.2% nga çmimi i blerjes. Nëse mbledhim përfitimin nga rritja e vlerës së tregut të pronës dhe të ardhurave nga qiraja, investimi në pasuri të paluajtshme do të rezultonte me kthim vjetor bruto nga investimi pranë nivelit 15.5%, shumë më tepër se ajo që ofrojnë instrumentet financiare.
Mes instrumenteve financiare, kthimin më të lartë sot e sigurojnë obligacionet me ofertë private. Po të mbështetemi tek të dhënat historike, kuponi më i lartë i paguar për obligacionet me ofertë private është ai i IuteCredit, me kupon prej 12%. Ky obligacion u maturua dhe u shlye plotësisht në prill të këtij viti. Drejtuesit e kompanisë bëjnë të ditur se do të vazhdojnë ta përdorin këtë instrument të huamarrjes edhe në të ardhmen, por janë në pritje të vendimit që do të marrë Banka e Shqipërisë për normën tavan të interesit. Kjo normë do të ndikojë në kuponin që do t’u ofrohet investitorëve në emetimet e ardhshme.
Mes obligacioneve ende aktive, kthimin më të lartë e ofron ai i kompanisë së karburanteve Alpet, me kthim vjetor në lekë prej 6.3%. Ndër obligacionet qeveritare, kthimin më të lartë në emetimin e fundit e ofronin ato me maturim 10-vjeçar, me një kupon prej 5.38%. Ndër fondet e pensioneve, kthimi më i lartë është në nivelin 4.37%, ndërsa për fondet e investimit, mbështetur në të dhënat më të fundit, 3.85%.
Për depozitat bankare më afatgjata, ato me maturim 5-vjeçar, interesi mesatar i raportuar nga Banka e Shqipërisë është 2.55%. Megjithatë, mbështetur në të dhënat e detajuara për normat e interesit dhe komisioneve sipas bankave, përditësuar për herë të fundit në prill 2021, ka edhe banka që ofrojnë normë interesi 4% për depozitat 5- vjeçare në lekë. Në rastin e depozitave, sidoqoftë, interesat maksimale zakonisht përfitohen mbi një shumë të caktuar dysheme.
Burimi: Banka e Shqipërisë, Kompani administruese, Agjentët e pronave
Pronat kanë kthim më të lartë, por…
Nëse do të bazohemi në ecurinë e viteve të fundit, duket se investimi në pasuri të paluajtshme rezulton më fitimprurës në raport me instrumentet financiare që ofron tregu shqiptar. Sidoqoftë, krahasimi i investimit në pasuri të paluajtshme me investimet financiare duhet bërë me kujdes, duke pasur parasysh se bëhet fjalë për asete me karakteristika të ndryshme.
Elementi më i rëndësishëm është fakti që investimet financiare janë zakonisht investime likuide, me kthim të garantuar nga kushtet kontraktore. Për shembull, nëse një individ zotëron një obligacion qeveritar apo korporativ, ai zakonisht përfiton pagesa të përpikta të kuponit çdo 6 muaj. Nëse paratë që ka investuar në obligacion i nevojiten, ai mund ta shesë obligacionin te një bankë apo shoqëri tjetër komisionere e autorizuar.
Një pasuri e paluajtshme përgjithësisht është një aset më pak likuid. Pavarësisht se vlera e tregut të një prone mund të rritet, jo gjithmonë është e mundur që ajo të shitet në një kohë të shpejtë dhe me çmimin e kërkuar.
Një element tjetër i lidhur me pronën është amortizimi. Një pronë e ndërtuar në vitin 2000 nuk mund të ketë të njëjtin çmim në treg me një tjetër të ndërtuar në vitin 2020, pavarësisht se në vetvete vlera e saj mund të jetë rritur. Amortizimi dhe mirëmbajtja janë elemente që duhen pasur parasysh sidomos për pronat që jepen me qira, sepse në këtë rast, çmimi përcaktohet jo vetëm nga pozicioni i pronës, por nga arredimi dhe mobilimi i mjediseve të brendshme.
Edhe investimet financiare kanë një lloj “amortizimi” të lidhur me faktorin inflacionist. Megjithatë, në periudhat kur cikli i ekonomisë është në rënie, zakonisht edhe inflacioni është i ulët, çka bën që në përgjithësi, kthimi nga investimi të jetë më i lartë se norma e inflacionit.