Në shumicën e pallateve të reja që po ndërtohen në Tiranë, punimet kanë përfunduar fazën e tyre të parë. Ndërtuesve iu duhen minimalisht edhe 2 vjet kohë për përfundimin tërësisht të tyre. Aktorë të tregut shpjegojnë se përdorimi i parasë informale në ndërtim do të mbingopë ofertën, ndërsa nuk do të lejojë që çmimet të ulen.
“Kompanitë që po ndërtojnë aktualisht janë të blinduara me para dhe shumë pak prej tyre po i financojnë investimet me kredi bankare. Shtrirja në kohë e shitjeve ku një ndërtues 80% të objektit e ndërton me kredi krijon humbje, për këtë arsye ai është i detyruar të ulë çmimet”, tha z. Caka nga agjencia Devinf.
Në kryeqytet, aktualisht janë duke u zbatuar disa skema për legalizimin e parasë informale. Një ndërtues që kërkoi të mbetet në anonimat, shpjegoi për “Monitor” se si po funksionojnë 3 skemat më të reja në këtë sektor.
Skema I
Në rast se një individ kërkon të legalizojë një vlerë të vogël parash nëpërmjet blerjes së një apartamenti, ajo mund të bëhet në këtë mënyrë. Financiarisht nevojitet një shumë e pastër monetare, për blerjen e një apartamenti, pasi është e pamundur që shitja të kryhet 100% në rrugë informale.
Nëse apartamenti me sip 100 m² kushton 100 mijë euro blerësi dhe ndërtuesi bien dakord që 50 mijë euro e vlerës të deklarohet në kontratën e shitjes, kurse pjesa e mbetur të paguhet në formë cash. Më pas, ky apartament ri- shitet i deklaruar në kontratë me vlerë 100 mijë euro. Në këtë rast, nëpërmjet shitjes formalizohen 50 mijë euro kundrejt taksës 7,500 euro që paguhet në shtet (tatimfitimi 15% llogaritet për diferencën e çmimit të shitjes në kontratë me atë të çmimit të blerjes në kontratë).
Skema II
Nëse një subjekt kërkon të legalizojë një shumë të konsiderueshme të parasë informale, psh 1 milion euro, atë mund ta bëjë edhe nëpërmjet rritjes së fitimit nga ulja fiktive e shpenzimeve. Nëse kjo shumë do të legalizohet për një objekt me vlerë shitjeje 1 mln euro, ndërtuesi nuk deklaron shpenzimet reale, por i ul ato fiktivisht me qëllim që të rrisë fitimin.
Nëse shpenzimet fiktive janë deklaruar në vlerën e 800 mijë eurove dhe objekti shitet me vlerë 1 mln euro, fitimi i deklaruar 200 mijë euro është shuma e formalizuar, kundrejt tatimfitimit 15% (30,000 euro për këtë rast) që paguhet në shtet.
Skema III
Një individ që kërkon të legalizojë 1 mln euro hap një shoqëri me përgjegjësi të kufizuar në emrin e tij, me një shumë modeste kapitali 10 mijë deri në 20 mijë euro, si dhe siguron mbështetjen e një kompanie të madhe dhe me ndikim në treg. Kompania e re duhet të lidhë kontratë bashkëpunimi, si investitor me një kompani me influencë në treg për projekte të ndryshme.
Individi që kërkon të pastrojë paratë të paktën, si fillim përdor 150 mijë euro për kompaninë e re, të cilat i siguron në formë kontrate borxhi me të afërmit e tij (kjo kontratë nuk të penalizon ligjërisht). Ndërsa bashkëpunimi për projektin vazhdon me kompaninë serioze dhe me influencë në treg, sa herë nevojitet likuiditet, furnizohet nga investitori në të zezë. Në përfundim të realizimit të projektit bëhet rishpërndarja e shpenzimeve + fitimit mes kompanive.
Skema IV
Një apartament në qendër kushton minimalisht 400 mijë euro (4000 mijë euro/m2 për një sipërfaqe 100 metra), duke e bërë të vështirë ndarjen e pagesave. Një skemë tjetër që po përdoret sipas ndërtuesve ëhstë që blerësi futet si aksioner në kompani dhe më pas ai përfiton përqindjen përkatëse të ndërtimit.
BSH: Çmimet e apartamenteve në Tiranë janë rritur me 43% në 7 vitet e fundit
35% e pronave të shitura në Shqipëri blihen nga individë me banim jashtë vendit.
Vrojtimi periodik i Bankës së Shqipërisë për tregun e pasurive të paluajtshme dhe indeksin e çmimeve të banesave tregon se në gjysmën e parë të këtij, blerësit jorezidentë kishin një peshë të konsiderueshme në transaksionet e tregut të pasurive të paluajtshmë në vend.
Raporti i numrit të pronave të shitura për jorezidentët ndaj numrit total të pronave të shitura është thuajse i pandryshuar krahasuar me gjysmën e dytë të vitit të kaluar, çka dëshmon se pesha e lartë e blerësve nga jashtë nuk përbën një zhvillim të përkohshëm apo sporadik. Rreth 1/3 blerësve nga jashtë Shqipërisë raportohen si rezidentë në Bashkimin Europian.
Blerësit jorezidentë përfshijnë shtetas të huaj dhe shqiptarë me banim jashtë vendit. Nëse emigrantët kanë qenë gjithmonë një faktor me ndikim të konsiderueshëm në tregun e pasurive të paluajtshme, vitet e fundit është vërejtur një rritje e shtetasve të huaj që zgjedhin të blejnë prona në Shqipëri, sidomos në zonat bregdetare.
Kërkesa nga jashtë mund të jetë një faktor në mozaikun e komplikuar dhe paradoksal të çmimeve të larta të pasurive të paluajtshme në Shqipëri. Indeksi Fischer i çmimit të banesave në rang vend, që llogaritet nga Banka e Shqipërisë, është rritur me 40% krahasuar vitin 2013, që përfaqëson edhe periudhën bazë. Për Tiranën, rritja e çmimeve është edhe më e lartë, me 43.4%. Çmimet mesatare të banesave të shitura në Tiranë kanë shënuar rritje të ndjeshme, me mbi 50%, në zonat jashtë qytetit, por kanë regjistruar rënie të lehtë në zonat qendrore dhe në periferi.
Sipas agjentëve, rreth 60% e pronave për banim dhe e atyre për përdorim tregtar janë blerë me hua bankare. Për zonat bregdetare, agjentët raportuan çmime mesatare rreth 15% më të ulëta në krahasim me gjashtëmujorin e kaluar, ndërsa çmimet e shitjes në zonat e tjera të vendit shfaqën ndryshime thuajse të papërfillshme.
Pavarësisht se ekonomia po kalon rënien më të fortë prej 23 vitesh, sërish agjentët e pasurive të paluajtshme dhe firmat e ndërtimit presin rritje të mëtejshme të çmimeve në kryeqytet. Ndërkohë, për zonat e tjera të vendit, prarashikimet janë neutrale, që tregon se nuk ka pritshmëri për ndryshime të mëdha në konjukturën e çmimeve.
Vrojtimi i Bankës së Shqipërisë për tregun e pasurive të paluajtshme përfshin një kampion prej 230 shoqëri ndërtimi dhe agjentësh të tregtimit të pasurive të paluajtshme, sipas një përzgjedhjeje të bërë në bazë të numrit të të punësuarve dhe vlerës së xhiros vjetore.
Koha mesatare e shitjes së banesave në rang vendi raportohet të jetë mesatarisht 10.6muaj. Ky tregues shënoi rritje të lehtë në krahasim me gjashtëmujorin e kaluar dhe ndikimin kryesor në këtë ndryshim e ka dhënë rritja e kohës mesatare të shitjes për zonën e Tiranës me 1.2 muaj në 10.4 muaj.
Për zonën e Bregdetit, koha e shitjes është rritur lehtë në rreth 10.7 muaj, ndërsa për Zonat e Tjera, mesatarja e kohës së shitjes vlerësohet të jetë 11.4 muaj dhe nuk ka shënuar ndryshime në krahasim me gjashtëmujorin e mëparshëm. BSH thekson se pjesa më e madhe e shitjeve raportohet të jetë kryer brenda një periudhe midis 1 dhe 12 muaj.